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[알아둡시다] 안전하게 전세집을 구하려면

  • 작성자관리자
  • 작성일2018-06-04 15:58:40
  • 조회292

안전하게 전세집을 구하려면...

일단 전세 대상 주택을 찾아야 하는데 대개는 공인중개사나, 중개업소, 생활정보지 등을 이용하여 주택을 구하게 된다. 이때, 가장 중요한 것은 소개하는 사람등 타인의 말은 단순한 정보이고 절대로 믿지 말고 자신이 스스로 확인하고, 파악하여 결정을 하여야 한다. 관계서류를 통하여 직접 확인을 하고, 구두상의 작은 약속도 꼭 서류로 작성하여야 한다. 【 특약에 "임차인이 직장의 변동이나 타지역 발령등의 경우 계약을 해지 할 수 있다"】 【 특약에 "임차인이 결혼을 하게되는 경우 계약을 해지 할 수 있다"】미혼인 경우... ◇ 그~냥 믿는 것과 확실하게 하는 것은 엄~청난 차이입니다..

등기본 등본의 확인

토지대장.건축물관리대장.토지이용계획확인원을 떼어 무허가 건축물, 도로 저촉, 개발 예정지인지 확인한다. 등기부등본을 떼어 가압류.가등기.가처분.경매등기.예고등기가 없으면 안전하다. 부득이하게 저당권이나 전세권이 있는 집을 임차해야 할 경우에는 등기부에 나타난 저당채권액과 전세금, 그리고 자신을 포함한 임차보증금의 총합계액이 아파트의 경우 70%, 다가구.연립주택.단독주택은 60%선 이하 정도면 경매되더라도 대개 보증금을 받을 수 있다. (이건 대략적인 것입니다. 경우에 따라 다르다...) 토지소유자와 건물소유자가 동일인인지도 확인한다..

임차대상주택을 계약하려 할 때에는... ※ 계약 당일에 처리하세요.

  • 등기부 최종 확인 : 아침 일찍 등기부등본을 다시 발급 받아 며칠새 저당권 등이 설정되지 않았는지 다시 확인을 한다. (등기소에 전날에 전화로 발급예약을 하면 바로 받을 수 있다.)
  • 임대차계약 : 반드시 등기상의 명의자와 임대차계약을 맺어야 한다. 부득이하게 소유자의 가족과 할 때는 위임장을(인감증명 첨부) 계약서에 첨부하여야 한다. 계약서상에 “임대인은 이사일까지 담보물권을 설정하지 않으며, 설정이 있는 경우에는 임차인은 계약을 해 지 할 수 있다”는 특약을 명시하는 것이 좋다.(가끔 계약후에 설정이 되는 경우도 있다.)
  • 확정일자 : 동사무소에 계약서를 가져가 전입신고하고 확정일자를 받는다.
  • 가족 일부 주민등록 전입신고 : 물론 입주후 전입신고를 해야 하고 효력의 발생도 전입일과 실제입주일 중 나중에 한 날 다음날부터 발생하지만, 가능하면 계약 당일에 하는 것이 좋다. 미리 전입신고를 할 때에 반드시 임차인 가족중 일부만 전입 신고 하는 것이 낫다. 만일 가족 전체를 전입신고하면 이전 주택에 대한 임차인의 대항력등의 권리가 소멸된다.

입주하기전에...

입주하기 바로전에 다시 등기부등본을 열람하여 그 사이 변동이 없는지 확인토록 한다. 만일 근저당권 등이 설정되었으면 임대인이 계약을 위반한 것이므로 계약을 해지하거나, 보증금에 대한 담보를 요구하는 등 보증금 확보 방안을 강구한 후 이사하는 것이 좋다. 보증금에 대한 확보가 안돼면 계약을 해지할 것을 권고한다.... 불안한 경우이다.
임대차보호법에 적용되는 주택은...... 당연히 주거용이어야 합니다.

주거용 주택의 적용 범위는

원칙적으로 주거용 건물을 그 적용의 대상으로 한다. (제2조) → 사회통념상 건물이라고 판단되는 것인 이상, 그 종류 및 구조가 어떠한지 그리고 건축허가 및 등기가 있는지 여부를 불문한다.
단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 다가구주택, 맨션, 빌라 등의 공동주택, 소유권등기가 되어있지 아니한 미 등기건물, 관할관청의 허가를 받지 아니하고 지은 무허가 건물, 건축공사를 마치고 준공필증을 받지 못한 건물, 공부상 상가,창고등의 비주거용 건물이라도 소유자가 건물의 구조나 용도를 변경한 건물을 임차하여 사실상 주거용으로 사용하고 있는 건물.

  • 보호대상이 아닌 건물
    무상의 사용대차, 일시사용을 위한 임대차(제11조), 원래부터 비주거용건물을 임차하여 사용 중 임차인이 임 대인의 동의 없이 임의로 주거용으로 개조하여 주거용으로 사용하는 경우. 비거주용 건물의 일부가 주거의 목적으로 사용되고 있는 건물이 주택임대차보호법 제2조의 보호대상에 해당 하는지 여부
    임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 제2조의 규정에 의하여 그 법률 의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법의 목적에 비추어 거꾸로 비 주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어 나 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외된다. 공부상으로는 상가등 비주거용으로 등재되어 있더라도 그 건물의 내부 구조를 변경하여 사실상 주택으로 사용하고 있는 경우라면 주거용이다.(대법1987.3.24. 86카단823)대법원 1987.4.28. 선고 86다카2407 판결.
  • 주거용 건물인지 여부의 판단시기는
    임대차계약 당시를 기준으로 한다. 체결 당시 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태 가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주거용 건물 부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승낙(임대인이 동의하였으면 적용이 됨)하였 다는 등의 특별한 사정이 없는 한 보호 대상이 되지 않는다.
    (대법 1986.1.21. 85다카1367) 즉 당초 비주거용으로 건물을 임차하여 사용하던 중 그후 임차인이 임의로 이를 주거용으로 개조 사용하는 경우라면 보호를 받을 수 없다.
  • 주거용 건물의 일부를 임대한 경우에도 적용
    주택임대차보호법은 단독 주거용 건물 전부는 물론 그 일부에 관한 임대차라도 적용된다(제2조). 즉 동법의 적용을 받는 건물은 반드시 독립된 1개의 건물 전체일 필요는 없으며, 그 일부라도 무방하다. 즉 출입문이나 현관, 부엌 등을 독립적으로 갖춘 주택, 여러 개의 방 중 1개방 등을 임차하여 출입문, 내실 등을 공동으로 사용하는 경우라도 동법의 적용을 받는다. (임대차보호법시행령3조4항은 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 하나의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산한다고 규정하고 있어서 소액임차인에 해 당이 안되는 경우도 있다.)
  • 겸용건물(상가와 주거등)이 위법의 적용대상인지 여부
    임대주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 겸용건물(예컨대 점포가 딸린 주택 등)의 경우에도 주택임 대차보호법의 적용을 받는다.(임대법제2조) 한 건물의 주거용 부분과 비주거용부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 주거용부분이 주가 되고 비주거용부분이 부수적인 경우에는 그 전체에 대하여 보호법이 적용된다.
    그러나 대법원은 하나의 건물에서 주거용으로 사용되는 부분과 비주거용부분이 아울러서 함께 임대차의 목적물이 되는 경우에도 구체적인 경우에 따라 그 주된 목적을 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다고 판시(대법 1987.3.24. 86다카823) 비주거용건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용이라고 할 수 없고, 이러하 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외된다고 판시(대법 1987.4.28 86다카2407)
  • 임차주택이 미등기인 경우
    동법은 등기된 건물 뿐만 아니라 무허가 건물 또는 미등기건물에 대하여도 적용된다. 따라서 점유와 전입신고 및 확정일자를 받아두면 추후 임차주택이 경매가 되더라도 우선변제권을 행사하거나 대항력이 있을 경우에는 대항력도 행사 할 수 있다. 다만 임차권 등기명령은 등기 할 수 있는 주택에 한정되기 때문에 임차권등기명령제도를 이용 할 수 없다.
  • 오피스텔의 경우
    오피스텔의 경우 그 용도에 따라 대항력(점유와 주민등록)을 갖추면 주택으로 본다.
  • 옥상의 옥탑
    옥상의 옥탑을 주거용으로 용도변경하는 경우를 종종 볼 수 있는데 이 경우에도 임차하여 실제로 주거용으로 사용하고 있으면 보호 대상이 된다.

등기부등본은 어떻게 판단하나

  • 표제부에서 살펴볼 사항
    ①표제부의 토지 또는 건물의 표지가 이사갈 집의 주소와 같은지 확인한다.
    ②건물을 매입할 경우 표시된 면적이 맞는지 확인한다. 토지의 경우 지목 (대지, 임야, 전·답, 잡종지 등)이 맞는지 확인한다.
  • 갑구에서 살펴볼 사항
    ① 계약자와 등기상 소유자의 이름과 주소가 맞는지 확인한다.
    ②가등기, 압류,가압류, 경매,예고등기 등이 있는지 확인하여 있으면 계약을 신중히 고려한다
  • 을구에서 살펴볼 사항
    ① 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권 및 임차권이 설정되어 있는지 확인한다.
    위①항의 권리에 따른 금액을 확인한다(예, 채권최고액, 임차액 등)
  • 등기를 보고 종합적 판단을 하여본다.
    ① 임차하기 제일 좋은 집은 표제부가 맞고, 소유자 주소가 맞고, 가압류, 압류,경매, 예고등기, 가등기가 없고, 을구란이 없는 것이다.
    ② 가압류, 가등기, 압류, 경매, 예고등기 등이 있고 을구에 설정되어 있으면 일단 임차를 보류하고 잘 생각하 여야 한다.
    ③ 선순위 설정금액과 시세를 잘 비교하여 채권확보를 할 수 있는지를 고려하여 계약 여부를 결정하여야 한다.

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